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东莞的“高龄”楼盘们“健康”情况不容乐观

日期:2020-05-06 11:33

  目前,浙江奉化居民楼倒塌事件已事发数日,虽事故调查尚未得出最终结论,但上世纪80年代末90年代初建设的楼房,因质量问题频频成为事故的主角,显得格外扎眼。其中,最令人悲伤的事件莫过于,2009年8月份石家庄一栋二层楼在雨中倒塌,导致17人不幸遇难。而楼市发展不过2 0余年的东莞,也曾经历了数十栋商住楼集体倾斜的楼歪歪事件。

  不久前的4月4日,浙江省奉化市一幢只有2 0年楼龄的居民楼突然粉碎性倒塌的消息在各大媒介迅速传播,引起所有人对于楼房质量的极大关注。就在一年前,被央视曝光深圳部分建筑采用海砂的消息播出后,也曾让人谈砂色变。

  目前,浙江奉化居民楼倒塌事件已事发数日,虽事故调查尚未得出最终结论,但上世纪80年代末90年代初建设的楼房,因质量问题频频成为事故的主角,显得格外扎眼。其中,最令人悲伤的事件莫过于,2009年8月份石家庄一栋二层楼在雨中倒塌,导致17人不幸遇难。而楼市发展不过2 0余年的东莞,也曾经历了数十栋商住楼集体倾斜的楼歪歪事件。

  近两年,随着轻轨爆破施工等外界因素影响,已有许多小区和居民楼受此牵连,导致发生楼体倾斜、墙壁裂纹等现象。

  5年前的2009年6月27日早上5时30分左右,在没有任何先兆的情况下,位于上海闵行区的一栋13层在建商品房突然倒塌。此事发生后,网友们给这栋楼起了一个特有的名字———“楼脆脆”。

  随后,由于施工质量问题、外界因素导致的建筑倾斜、倒塌事件层出不穷。如2009年8月4日,河北石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌,导致17人不幸遇难;2012年12月16日,交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌,造成1死1伤;2013年3月28日,浙江绍兴市越城区城南街道外山新村,一幢建于上世纪90年代初的四层楼民房倒塌。直到2014年4月4日,浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼,发生“粉碎性”倒塌。

  楼歪歪、楼脆脆,直到如今热议的楼粉粉,仔细回顾近几年频发的楼房倒塌事件,你会发现,建设于上世纪80年代末90年代初的建筑物是事故频发的主角。

  虽近日发生的奉化居民楼倒塌事件调查尚未得出最终结论,但施工质量差必是原因之一。当地媒体报道称,就在此次住宅楼坍塌的同一个区域,另一幢住宅楼2009年也发生过倒塌,那次事故鉴定结果显示,房屋倒塌的主要原因是施工质量差,责任人也已被处理。

  按照我国《民用建筑设计通则》的规定,一般性建筑的耐久年限为50年到100年。为何现实生活中,很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离?同样是建筑,据调查数据显示,英国建筑的平均寿命达到132年,美国是74年。

  对此,业内专业人士多表示,近年频发的建筑倒塌事件主因还是施工质量差导致的,还有施工技术规范标准体系跟不上建设速度、建筑工人不具备任何建筑常识等,导致工程质量难得到保证。

  当然,也有许多建筑发生倾斜或者倒塌,主要是受外力因素导致。如曾导致17人遇难的河北省石家庄市一栋二层楼倒塌,事故鉴定组最后给出的原因是受雷击冲击波导致。

  东莞目前虽无居民楼直接倒塌,但也有许多建筑受外力因素影响后出现倾斜。2007年6月11日凌晨,经过了一场暴雨冲刷后,常平镇站前路附近几十栋商住楼全部向后倾斜,成为“楼歪歪”。随后,48名业主集体将开发商告上了法庭。经法院调解,最终开发商赔偿业主约800万元和解。

  随后,东莞市委市政府牵头对20世纪80年代建筑全面检测鉴定,组织建筑安全大检查。最后的检查鉴定结果显示,东莞80年代建成的工业建筑存在安全隐患的有近百处,随后对这些老建筑采取大动作。

  近几年,东莞仍有许多建筑,特别是20年楼龄的建筑随后也发生过倾斜,但多是因周边施工、爆破等原因导致。如东莞东城景湖蓝郡因附近轻轨爆破导致地陷、连日暴雨导致东城涡岭商业东街的东城山庄小区挡土墙部分发生坍塌。此外,2012年,东莞万江金泰社区两栋本地居民楼因地基前期建设未做好,导致其亲密接触,两栋楼贴在一起。

  市住建局:每年至少一次对辖区内房屋使用维护进行普查,目前尚未发现影响结构安全住房

  从上世纪80年代末90年代初开始,东莞市房地产市场从无到有,步入发展轨道。

  2008年11月,市政府出台了《东莞市房屋安全管理规定》,明确房屋安全管理工作实行属地负责制,各镇(街道)规划建设办公室定期(每年至少一次)组织对辖区内的房屋使用和维护状况进行普查,并将每次普查情况记入档案,并上报住建局,对普查发现的有安全隐患的房屋,向房屋安全责任人发出隐患告知书,并落实专人跟踪管理。当出现重大安全隐患时,由镇人民政府(街道办事处)立即组织有关部门或单位,采取安全防治措施。

  住建局方面表示,一旦发现存在鉴定为危险房屋的(D类),立即通知房屋所在地镇(街道)规划建设办公室迅速按照《东莞市房屋安全管理规定》有关危险房屋治理的要求,及时发出《危险房屋通知书》,通知房屋所有人、使用人按鉴定机构处理意见进行加固修缮,对可能危及人身或财产安全的房屋,通知使用人停止使用。对采取排险解危措施后的房屋进行备案并上报市住建局。房屋安全责任人需要拆除房屋时,应将拆除工程发包给具有相应资质的拆除工程专业承包企业,并按规定办理相关备案手续。

  住建局回复称,一般的建筑物设计年限都在50-70年之间。目前,以东莞市商品房最常采用的混凝土框架结构为例,在加强混凝土原材料控制、建立房屋定期检查和维修制度的条件下,在一类环境中混凝土结构的实际使用年限达到70年以上也是有保证的。

  值得提醒的是,房屋建筑使用者在装修过程中,不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构,否则将给工程带来质量隐患或者质量问题。

  “我市房屋质量总体还比较好,一是因为我市房屋大都采用框架结构设计,主要受力构件为钢筋混凝土,墙体为填充砌体,这种结构形式较砖混结构等形式具有整体受力稳定优势;二是从上世纪80年代末,我市开始实施了工程质量监督管理,将所有报建工程强制纳入政府监管,严把工程质量验收关,确保工程质量总体可控。尽管如此,个别楼龄较高的楼盘由于后期物业维修管理不善等原因,也出现了一些质量问题,如外墙开裂漏水、外墙砖空鼓脱落、屋面防水层老化渗漏等,影响了住户的正常使用功能,但目前为止尚未发现影响结构安全的问题。”相关科室负责人表示,与20年前相比,建筑科技取得明显进步,勘察设计技术、施工技术、检测技术、先进的原材料和设备,以及先进的管理方法均有提升。

  据新闻报道了解,浙江奉化居民楼倒塌后,当地市府成立了由多个部门和专家组成的联合

  调查组和专案组,针对房屋开发建设中的工程开包、勘测、设计、工程建设、质量监管和工程验收等主要环节,对房屋质量进行鉴定和倒塌原因调查,目前参与建设施工的3名直接责任人员因涉嫌工程重大安全事故罪被奉化公安机关依法采取强制措施。

  房屋开发建设中的各个环节均属于对商品房质量的监管,不属于房管局的监管职能和监管责任。房屋安全鉴定的职能属于市住建局负责。房管部门只是负责管理用于维护公共部位的维修资金。

  按照规定,在业主已缴存维修资金的情况下,按规定当住宅共用部位、共用设施设备出现保修期满后需要维修及更新、改造时,是可以申请动用维修资金的。但是否使用和怎么用业主缴存的维修资金来对这些已过保修期的共用部位进行维修,则是由相关业主共同决定。按规定只要有“双2/3的业主”同意、使用程序合规,就可以申请动用专户里业主自行缴存的那部分维修资金了。如果相关业主当中有部分业主尚未缴存维修资金到房管局专户的,则可以由维修项目的申请人直接向该部分业主以现金筹集。

  老旧的住宅小区,当公共部位出现质量问题时,可以向物业服务公司反映,由物业服务公司或业主代表协调向质量责任人进行追偿;如属于正常的折旧损坏问题且业主均没有缴存维修资金的,由物业服务公司或业主代表组织业主共同制定维修方案和筹集现金进行维修。

  根据南都报道,去年7月份,兄弟城市中山市住建局发布了《中山市房屋安全管理办法》(修订稿),公开征求意见。如针对超过使用年限的房屋,每五年要做一次安全鉴定,否则不能作为生产经营场所;大型工程可能危害周边房屋的,动工前要对房屋做鉴定;房屋鉴定或向市场开放,不再由官方垄断等。

  中山市相关负责人表示,该修订稿是在2010年版本的基础上进行针对性的改进,包括五方面内容:1、扩大房屋安全管理范围;2、明确房屋安全管理的主管部门及各职能部门;3、明确房屋的结构安全责任人及其职责;4、引入房屋强制“体检”制度;5、探索房屋宏观安全管理的新思维。其中,新规定最大的亮点就是,对超过设计使用年限仍需继续使用的房屋,应当每5年至少委托安全鉴定一次。未经鉴定或者经过鉴定不符合房屋安全使用条件的,不得作为生产经营场所、出租屋和周转用房。强制体检的重点建筑包括:超过合理使用年限的学校、影剧院、体育场馆等公共文化娱乐场所和大型商场、饭店等公共服务场所的房屋;建在河涌、水渠、山坡、软基等存在严重地质隐患或危险地段,且使用超过10年的房屋。

  据青岛新闻网报道,为了让住在老房子的人免遭淋雨等痛苦,青岛市国土资源和房屋管理局改革了公房维修基金的申请手续,只需四个步骤便可提取维修基金,使业主更方便快捷地提取房屋维修基金。

  报道称,青岛市原先提取维修基金的程序比较复杂,需要很多时日,导致公房维修基金申请难度较大,维修基金的利用率不高。经过调整后,申请程序只需要四个步骤便可完成维修基金的申请,且各步骤分工责任明确。即业主向业主委员会或房屋所在地居委会提出房屋维修申请。经居委会核实属房屋维修范围提出房屋维修预算明细、房屋维修费用分担的相关业主名单后,征询业主意见并送交原售房单位。原售房单位收到申请表后,到维修基金交存银行打印银行存款对账单并持相关资料到市住房保障中心办理提取维修基金的审核手续。批准后,直接转入居委会指定账户,由居委会将维修基金用于房屋的实际维修。

  对于维修基金不足以支付维修费用的,根据相关规定,已建立房屋共用部位及设施维修基金的,业主可按规定到房屋维修基金管理机构提取维修基金,支付房屋维修费用;提取的维修基金不足以支付房屋维修费用的,差额部分由业主支付。

  作为东莞最早开发的商品房社区之一,步步高社区目前已有28年的历史。项目公开资料显示,该社区于1986年元月份正式竣工,随即大批业主入住。真人现金。其建筑结构为钢筋混凝土结构,建筑以五六层的低层建筑为主。

  4月8日下午,南都记者到该社区走访时,发现居住者多以中老年人和附近生意人为主。从建筑外部看,因经历了近20年风雨的摧残,楼体外立面已无任何美观可言,很多墙体外部打了不少补丁。

  已在这里居住超过10余年的李老伯告诉记者,步步高小区居住人数不少,整个社区有几十栋建筑,居住者多以租客和生意人为主,本地经济情况较好的家庭早就搬离了这里。

  在谈及目前的房屋质量时,李老伯显得忧心忡忡。他告诉南都记者,因当时的建筑施工比较差,目前遇上下雨天时,房间漏水情况比较严重。为了证实,李老伯还特意带南都记者到其家里观看。

  今年六十有余的李老伯因曾中风后行动不便,家里人便安排他住在一楼一间一室一厅里。目前,在附近读书的孙子偶尔也会回来住住。南都记者看到,在这个显得有些杂乱的房间里,李老伯所住的卧室和厨房天花板渗水都很严重。“每当下雨天时,我都会拿个脸盆盛水。”李老伯用手指着刚刚干涸的渗水印记说,平时他的蚊帐上面都会铺着一层塑料纸,以防下雨时淋湿自己的床。不得已,他只能自己请外面的工人帮他简单处理一下。

  除了房间有渗水情况外,门框附近的墙体还有碱化的情况。李老伯说,步步高小区当年建设时,墙壁上并没有全部采用水泥裹墙,而是用了更便宜的红泥。南都记者用手轻轻戳一下,原已裸露在外的红泥墙就开始掉灰。李老伯说,步步高作为东莞最早的商品房小区,现在才20年左右就已如此,在他看来再过几年老化后基本没法居住。“像这样的房子,住满40年都可能只是个奢望。”表达完自己的观点后,李老伯又和往常一样,去看棋友们下期去了。

  与步步高一样,花园新村项目也是东莞较早一批的商品房之一,该项目于1993年正式竣工入伙。目前,这里居住了大量的生意人和在周边工作的租客。

  熟悉房地产的人士均知道,虽比步步高建设时间要晚一些,但花园新村小区是东莞商品房历史上的“活化石”。上世纪90年代初,商品房刚开始在东莞兴起,花园新村小区成为当时最杰出的代表,而这个项目也是本土实力派光大集团在东莞市场上的首秀之作。住宅楼群数十栋,包括富丽苑、华信大厦、华丽大厦、富华大厦、海伦苑、富民大厦等。

  4月8日下午,南都记者来到该小区走访,因时值上班时间,除了商业街上铺主来回穿梭搬运货物外,小区住宅楼下都显得格外寂静,只有部分老人围在一起拉家常。一位不愿具名的业主告诉南都记者,相比周边的农民房来说,花园新村的住宅楼还算是不错的住所,但经过20年的洗礼,小区很多公共设施也已经过多次修补。

  “我家现在租住的房子原来也出现过漏水和墙皮脱落等现象,但经过修补后还能正常居住,就没有再换地方。”一位在商业街摆摊的业主表示,目前社区里住宅楼大的问题还没出现过,但公共部位也修补了不少地方。该业主告诉南都记者,目前这里居住的多是附近做生意的人和租客,也有一些本地人。

  该业主表示,与近几年不断推出的住宅小区相比,花园新村住宅社区归裕兴居民小组负责管理,相比而言在管理上没有那么规范,所有人均可自由出入该社区。南都记者走访时注意到,居民楼部分房源变成周边生意人的仓库,屋子里堆满了各种各样的货物。对此,管理方贴出了告示,表示近期小区里发生了多起住户改变房屋结构和用途、随意改接下水管等现象,对其他居民的生活带来了影响。“根据物权法规定,业主若改变建筑物结构对整栋楼宇造成安全威胁,需承担责任。”告示上写道。